Mit Sicherungsgrundschuld wird gemäß § 1192 Abs. 1a BGB eine Grundschuld bezeichnet, für die im Grundvertrag, der dann Sicherungsvertrag genannt wird, schuldrechtlich eine Abhängigkeit der Grundschuld von einer bestimmten zu sichernden Forderung vereinbart wird.

§ 1192 Abs. 1a BGB ordnet für diese Fälle an, dass auch nach (isolierter) Abtretung der Grundschuld, die Einreden aus dem Sicherungsvertrag (z.B. der Erfüllung des Darlehens) gegenüber dem neuen Inhaber (z.B. einem Hedgefond) engegengehalten werden können. Damit wird die Gefahr einer doppelten Inanspruchnahme verhindert.

Der Sicherungsvertrag enthält dabei zum einen die Verpflichtung zur Bestellung einer Grundschuld, wie sie auch für die einfache Grundschuld gebraucht wird, und zum anderen die Zweck­bestimmungs­erklärung in der die zu sichernde Forderung festgelegt wird. Weiterhin enthält der Sicherungsvertrag regelmäßig eine Bestimmung darüber, ob Zahlungen nur auf die Forderung oder auch auf Grundschuld angerechnet werden.

Der Sicherungsvertrag kann ausdrücklich geschlossen werden oder konkludent. Ein konkludente Abschluss liegt vor, wenn eine Grundschuld im Zusammenhang mit einem Darlehensvertrag geschlossen wird.

1. Zahlung

Bei Zahlungen ist immer zu unterscheiden, ob eine Zahlung gemäß Vertrag nur auf die Forderung und/oder auf die Grundschuld angerechnet werden soll.

Zahlt der Schuldner auf die Grundschuld entsteht eine Eigentümergrundschuld. Zahlt ein Dritter nur auf die Grundschuld, entsteht auch eine Eigentümergrundschuld die Forderung bleibt aber bestehen. Der Gläubiger darf die Forderung nach Treu und Glauben aber nicht mehr geltend machen. Er muss sie vielmehr an den Dritten der gezahlt hat abtreten.

Wird nur auf die Forderung gezahlt, was die übliche Regelung ist, bleibt die Grundschuld bestehen. Dann besteht entweder aus dem Sicherungsvertrag ein Anspruch auf Rückübertragung oder die Grundschuld wird zu Sicherung einer anderen Forderung des Schuldners genutzt.

Beispiel: A ist Eigentümer eines Grundstücks für das zur Kreditsicherung drei Grundschulden eingetragen sind. Die letztrangige steht dem B zu. Eine der vorrangigen valutiert nicht mehr, da A vollständig auf diese gezahlt hat. Als B die Zwangsversteigerung betreibt, werden, weil die Zahlung des A nicht bekannt ist, die beiden vorrangigen Grundschulden in das geringste Gebot aufgenommen. D erhält den Zuschlag und zahlt, als sich die fehlende Valutierung herausstellt, nur die auf die restlichen Forderungen. Daraufhin willigt die Bank in die Löschung ein. Welche Ansprüche hat A gegenüber D?

Ansprüche das A: I. Einspruch aus § 50 ZVG entfällt, da die fehlende Valutierung allein nicht dazu führt, dass das Recht nicht mehr besteht. Hat A hier nur auf die Forderung bezahlt, dann steht die Grundschuld noch in voller Höhe der Bank zu. Hat auch auf die Forderung gezahlt, dann steht die ihm die Grundschuld als Eigentümergrundschuld zu. In beiden Fällen besteht die Grundschuld noch.

Im ersten Fall hat A einen Anspruch gegen die Bank auf Übertragung der Grundschuld. Entweder aus der Sicherungsabrede oder aus § 812 BGB. Hat er diesen Anspruch durchgesetzt, kann er wiederum aus der Grundschuld gegen den D vorgehen. Im zweiten Fall ist A Inhaber der Grundschuld als Eigentümergrundschuld geworden. Mit dem Eigentumsübergang des Grundstücks an D, wurde daraus eine Fremdgrundschuld des A. Aus dieser kann er dann wiederum gegen D vorgehen.