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Gemäß der Legaldefinition in § 1113 BGB bezeichnet man mit Hypothek eine Belastung eines Grundstückes in der Weise, dass an den Gläubiger, zu dessen Gunsten die Hypothek besteht, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung zu zahlen ist. Zahlt der Schuldner nicht, kann der Gläubiger in das belastete Grundstück die Zwangsvollstreckung betreiben und sich aus deren Erlös befriedigen.
Daraus folgt, dass die Hypothek im Unterschied zur Grundschuld von Gesetzes wegen mit einer Forderung verknüpft sei muss. Man spricht insoweit von der Akzessorietät der Hypothek.
Man unterscheidet dabei grundsätzlich zwischen der Briefhypothek, über die ein Hypothekenbrief ausgestellt wird (§ 1116 Abs. 1 BGB) und der Buchhypothek, für die die Ausstellung eines Hypothekenbriefes ausgeschlossen wird (§ 1116 Abs. 2 BGB).
Entstehung
Die Hypothek setzt, ähnlich einer Eigentumsübertragung, zwei Geschäfte voraus: Zunächst einen schuldrechtlichen Vertrag in dem der Abschluss einer Hypothek vereinbart wird und die dingliche Bestellung der Hypothek. Erfolgt die dingliche Bestellung ohne diesen Grundvertrag oder entfällt dieser später, kann sie gemäß § 812 BGB kondiziert werden.
Bei der Buchhypothek erfolgt die dingliche Bestellung durch Einigung und Eintragung. Bei der Briefhypothek, die der gesetzliche Normalfall ist, muss die Ausstellung und Übergabe des Hypothekenbriefes dazu kommen. Bis zur Übergabe steht dem Eigentümer die Hypothek zu (§ 1163 BGB).
Übertragung
Hypothek und gesicherte Forderung können nimmer nur gemeinsam nach den Regeln für die Übertragung der Hypothek übertragen werden (§ 1153 BGB). Eine Ausnahme davon besteht für die Höchstbetragshypothek.
Die Briefhypothek wird durch schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Hypothekenbriefes (§ 1154 Abs. 1 und 2 BGB) übertragen.
Die Buchhypothek kann, wie das Eigentum an einem Grundstück, nur durch Eintragung im Grundbuch übertragen werden, so dass das Grundbuch den zutreffenden Inhaber der Hypothek ausweist.
Bei gesetzlichem Übergang, z.B. nach §§ 1250, 1153 BGB ist § 1154 Abs. 3 BGB aber nicht anwendbar. D.h. die Buchhypothek kann übergehen, ohne dass ein entsprechender Eintrag ins Grundbuch erfolgt. Z.B. bei der rechtsgeschäftlichen Übertragung einer mit Pfandrecht an einer Forderung gesicherten Forderung, bei der die sichernde Forderung selbst hypothekarisch gesichert ist. Dadurch wird das Grundbuch unrichtig.
Zahlung
Erfüllt der Eigentümer die Forderung geht die Hypothek in jedem Fall auf den Eigentümer des belasteten Grundstücks über (§ 1163 Abs. 1 S. 2 BGB oder § 1153 BGB). Steht die Forderung dann dem Eigentümer zu, z.B. weil er gemäß 1143 Abs. 1 BGB gezahlt und damit die Forderung und die Hypothek erworben hat, wird die Hypothek zur Eigentümerhypothek. Steht die Forderung nicht dem Eigentümer zu, z.B. weil sie mit seiner Zahlung erloschen ist, wird aus der Hypothek eine Eigentümergrundschuld (§§ 1163 Abs. 1 S. 2, 1177 Abs. 1 S.1 BGB ).
Erfüllt ein Dritter die Forderung (...).
Verwertung
Die Verwertung (Befriedigung der gesicherten Forderung) erfolgt im Bedarfsfall gemäß § 1147 BGB durch Zwangsvollstreckung in das Grundstück.
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